第一章 总则

　　第一条  为贯彻落实党中央关于党政机关习惯过紧日子要求，推进市直行政事业单位办公用房物业服务管理精细化、标准化、规范化，根据《中华人民共和国政府采购法》、《机关事务管理条例》、《物业管理条例》、《中央国家机关购买后勤服务管理办法（试行）》、《湖南省省直机关物业费预算支出标准》、《益阳市党政机关办公用房管理办法》等有关规定，制定本办法。

　　第二条  市直行政事业单位办公用房物业服务管理范围为市直党的机关、人大机关、行政机关、政协机关、监察机关，民主党派机关和群团组织及市直各类事业单位的办公和业务用房，包括租用办公用房（以下简称“办公用房”）。

　　第三条  本办法所称物业服务管理，是指市直行政事业单位依法通过政府购买服务方式选择合法经营的物业服务企业，按照标准在各自办公区域内进行房屋建筑及其配套设施设备、园林绿地、环境卫生、公共治安、消防安全、交通秩序等维护、养护、服务、管理，并接受相关职能部门监督的活动。

　　第四条  市机关事务管理局负责市直行政事业单位办公用房物业服务的综合管理，研究制定和组织实施市直行政事业单位办公用房物业服务相关管理制度。

　　市财政局负责按照部门预算编制原则统筹保障市直行政事业单位办公用房物业服务经费，组织市直行政事业单位对物业服务管理费用开展预算绩效管理，依法监督物业服务管理采购活动。

　　市住房和城乡建设局负责指导县市区住建部门协调督促物业服务企业积极配合市直行政事业单位处理物业服务管理中的矛盾纠纷。

　　市直行政事业单位负责本单位办公用房物业服务管理的计划申报、采购办理和经费结算工作，以及物业服务活动的日常监督管理工作。

　　第五条  市直行政事业单位办公用房的物业服务管理应当坚持保障运行、服务规范、安全高效、厉行节约和低碳环保的原则。

　　第二章 内容和标准

　　第六条  物业服务管理项目内容包括：

　　（一）房屋日常养护维修；

　　（二）给排水设备运行维护；

　　（三）供电设备管理维护；

　　（四）电梯运行维护；

　　（五）空调系统运行维护；

　　（六）消防系统维护；

　　（七）环境卫生管理；

　　（八）绿化管理；

　　（九）除“四害”管理和卫生消毒；

　　（十）传达保安秩序管理；

　　（十一）会议服务；

　　（十二）代办性服务；

　　（十三）其它物业服务管理项目。

　　第七条  市直行政事业单位应按照《湖南省办公类物业项目物业服务导则》（湘建科〔2019〕224号），选择确定本单位物业服务管理具体项目内容。所选择确定的物业服务管理具体项目要和单位实际情况、预算编制、合同内容相一致。

　　第八条  市机关事务管理局会同市财政局，根据市直行政事业单位物业服务具体项目内容及涉及物业面积，结合市场价格水平、物业服务管理成本，合理测算确定《2025年-2027年益阳市市直行政事业单位办公用房物业服务费指导标准》（见附件1，以下简称“指导标准”），作为物业费前置审核及编制预算的基本依据，并根据经济社会发展变化、机关正常运行需求等，一般每三年进行动态调整。

　　第三章 预算和采购

　　第九条  市直行政事业单位采购物业服务，应当根据本单位物业具体项目内容及面积，结合市场调研方式，科学合理测算编制年度物业费预算，预算原则上不得超过指导标准，经上级主管部门同意，报市机关事务管理局审核并报市财政局备案后，依法实施采购。

　　第十条  市机关事务管理局应通过资料审查、现场查看、第三方测量等方式，对市直行政事业单位所报物业项目基本情况、采购需求、经费预算等内容进行前置审核。

　　第十一条  市直行政事业单位作为购买物业服务的实施主体，应当在预算指标下达后，依据《中华人民共和国政府采购法》开展采购活动，选择经营规范、服务优良、信誉度高的物业服务承接企业。

　　第十二条  市直行政事业单位应当以书面形式与物业服务承接企业签订物业服务合同，合同与采购时的招标需求、承接企业投标承诺相对应。物业服务合同签订周期不超过三年。物业服务合同应当约定以下事项：

　　（一）物业服务的内容、事项、期限、数量和质量标准；

　　（二）物业服务的计价方式、价格、费用和结算方式；

　　（三）维修方式及资金使用；

　　（四）双方的权利义务和违约责任；

　　（五）有关保密、安全、节能等管理要求；

　　（六）物业用房的管理和使用、服务期限、服务交接等；

　　（七）明确物业共用部位、共同设施设备的经营收益归属；

　　（八）其他依法需要明确的事项。

　　第十三条  物业服务合同签订后报送市机关事务管理局备案。

　　第十四条  同一办公楼（区）有多个市直行政事业单位集中办公的，物业管理应遵循以下规定：

　　（一）市委市政府机关一院、二院办公区的物业采购和管理由市机关事务管理局负责，其他同一办公楼（区）的市直行政事业单位，应按共担共享的原则确定物业管理机制，由市机关事务管理局明确牵头单位（见附件2），牵头单位会同驻院单位组成物业服务联管委员会，组织各业主单位相关人员共同组成物业管理采购小组，负责办理该物业服务项目相关事宜，按照政府采购法定程序确定一家物业服务企业承担，各业主单位分别签订物业服务协议。

　　（二）除市委市政府机关一院、二院办公楼（区）公共部分的物业费用按既定方案分担外，其他同一办公楼（区）市直行政事业单位的公共部分物业费用按本单位办公用房面积在所驻共同办公的物业服务管理面积的比重分担。

　　（三）各市直行政事业单位原聘物业服务合同到期时间不一致的，以市直行政事业单位中物业服务合同最后到期的时间为节点组织采购，之前到期的市直行政事业单位可单独采购物业服务至上述时间节点。

　　第十五条  与非市直行政事业单位的其他单位同处办公，且该处物业服务企业相对固定，受客观条件所限无法选择物业企业的，可以与该处物业服务企业商议，依法办理采购手续，签订物业服务合同。其他确实无法自行选择物业服务企业的部门，参照本条规定签订物业服务合同。

　　第十六条  市直行政事业单位签订物业服务合同，一般不得超过指导标准。物业费远超出指导标准的，应当有相应的法规、政策等依据。在房屋租赁时，物业费标准也应作为一项前置条件，参照执行，如遇特殊情况，按相关规定政策执行。

　　第十七条  市直行政事业单位出租办公用房或场地的，出租部分不应申报物业费预算，应当由承租人交纳出租部分相应的物业费。承租人交纳物业费方式应当在租赁合同和物业服务合同中予以明确。物业共用部位、共同设施设备的经营收益应当上缴财政非税收入。

　　第十八条  物业服务管理结算要求：

　　（一）按双方合同约定，先服务，后付费，按时结算，做到程序规范，手续齐全。

　　（二）不得超出当年物业费预算金额，不得擅自变更收费标准以及变相支付或收取物业费。

　　（三）物业费不得夹杂水电费、停车费等其他支付费用。

　　第四章 服务和管理

　　第十九条  市直行政事业单位应当根据合同约定，督促物业服务企业制定物业服务管理实施方案及应急预案，聘请专业人员从事相关服务工作，确保服务质量。

　　第二十条  市直行政事业单位应与物业服务企业签订保密协议，确保不发生因物业服务人管理不规范造成的失泄密事件。

　　第二十一条  市直行政事业单位对本单位办公用房物业服务活动实施政府购买服务，并对物业服务质量、资金使用、节能降耗等方面进行部门绩效评价，按要求将评价结果报市财政局。

　　第二十二条  市直行政事业单位应当加强与物业服务企业的相互沟通协调，协商解决矛盾纠纷。

　　第五章 监督和奖惩

　　第二十三条  市直行政事业单位应结合实际，根据本单位物业服务标准与物业考核的相关要求，制定本单位考核细则，采用每季度或年度考评等方式，对物业公司履约情况进行日常监管和服务评价，督促物业服务管理规范运行，并将考核结果通报所在地行业主管部门。

　　第二十四条  市机关事务管理局会同市财政局等相关职能部门加强对物业服务采购、政府采购合同履行等方面的监督检查，发现违法违约问题予以通报，并依法依规进行处理。

　　第六章 附则

　　第二十五条  本办法由市机关事务管理局会同市财政局负责解释。

　　第二十六条  本办法自2025年1月1日起施行。《益阳市市直行政事业单位物业管理办法（暂行）》（益管发〔2021〕20号）同时废止。原有物业服务合同未到期的，继续履行，合同到期后，按照本制度执行。

附件2：市直行政事业单位集中办公楼（区）办公用房物业管理牵头单位.docx