一、制定文件的目的及背景

　　目的：为进一步加强我市城区普通住宅物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益。

　　背景：新修订的《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价费规〔2022〕271号，以下简称《办法》）于2022年5月15日起正式施行，为推进《办法》顺利实施，以及我市物业服务收费管理相关规定与《办法》相衔接，按照文件要求，结合我市实际必须相应出台物业收费管理文件。

　　二、起草依据

　　根据《中华人民共和国价格法》《湖南省定价目录》（湘发改价调规〔2023〕125号）及《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价费规〔2022〕271号）。

　　三、主要内容

　　关于贯彻实施《关于进一步规范益阳市物业服务收费管理》的通知（益发改价费〔2024〕 号，以下简称《通知》）11共有条，主要包括以下内容：

　　一是明确了物业服务收费管理部门及权限。市发展和改革部门会同市住房和城乡建设部门负责城区内实行政府指导价的物业服务收费标准的制定。住房和城乡建设部门负责城区内物业服务质量的监督管理，督促物业服务人提供质价相符的物业服务。市场监督管理部门负责对城区内违反相关法律法规和价格管理政策的行为进行监督检查和处罚。

　　二是明确了政府指导价的普通商品住宅前期物业服务等级和收费基准价。住宅公共性物业服务项目包括：综合管理服务，公共区域清洁卫生服务，公共区域秩序维护服务，公共区域绿化养护服务，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维护服务等五项。实行政府指导价的住宅公共性物业服务根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况服务等级分为一级、二级、三级、四级、五级，最高为五级（基准价及服务内容见附件1）。其收费标准为选定的物业服务等级各服务项目基准价的总和。

　　别墅（专指带室外庭院独立成栋的商品住宅和联排商品住宅）、其他非住宅，以及业主大会成立之后的普通商品住宅物业服务费收取标准（包括已购车位物业服务费、装修服务费和装修垃圾清运费）实行市场调节价。

　　三是明确了普通商品住宅前期物业服务费最高上浮幅度。实行政府指导价的普通商品住宅前期物业服务收费标准在公布的基准价基准价为上限,下浮不限。

　　四是明确了空置房优惠幅度及要求。业主按照物业服务合同约定时间，为已办理房屋交付手续，但未入住的空置房，物业服务费按不超过80%交纳。

　　五是明确已购车位服务费及装修服务费、装修垃圾清运费等相关事项。实行政府指导价的已购车位物业服务管理费收费标准：由业主购买的车位物业服务费按同一小区住宅收费标准的50%收取。装修服务费按带电梯房屋每平方米建筑面积每天0.02元，不带电梯房屋每平方米建筑面积每天0.01元，按照实际装修天数收取费用，最多不超过120天；装修垃圾清运费每平方建筑面积3.0元，业主自行清运的不得收取清运费。

　　六是明确了备案审查相关要求。实行政府指导价的普通商品住宅前期物业服务费，由物业服务人与建设单位完成物业承接查验移交完毕后的三十日内，物业服务质量等级、物业服务内容报市住建局审查，同时将具体物业服务费收费标准报市发展改革委审查备案。物业服务企业在具体收费时，服务质量等级不得低于备案等级，收费价格不得高于备案价格。

　　七是明确公示制度。物业服务人应当在显著位置公示物业服务收费项目、标准和市场监管部门的投诉电话，自觉接受相关部门和业主的监督。

　　八是明确了《通知》中未明确的物业服务收费事项执行要求。其他未明确的物业服务收费事项按照《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价费规〔2022〕271号）规定执行。

　　九是明确了本通知适用范围。本通知适用于市本级范围内业主大会成立之前的普通商品住宅的前期物业服务收费。

　　十是明确了《通知》执行时间及有关要求。通知自公布之日起执行。执行期间国家、省如有新的规定出台，按新规定执行。

　　十一是明确了本办法实施前已签订物业服务合同且尚未到期的要求。物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后或终止解除后按本办法规定执行。