一、农用地基准地价名词解释

农用地基准地价定义：市(州)或县(市、区)政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。

二、农用地基准地价制定的意义

农用地基准地价是公示地价体系之一，是实施《中华人民共和国土地管理法》的重要基础工作，为农用地资源核算、自然资源统计调查制度的建立提供有力支撑，在维护农民土地承包经营权，促进农村土地流转，发展农业规模化经营上起引导作用。

三、农用地基准地价工作开展概况

2020年6月，市自然资源和规划局通过公开招投标确定技术承担单位,技术单位严格依据技术规程和工作流程，经外业调查、技术成果的编制、征求赫山区、资阳区和市直各单位意见、召开听证会等多个环节，形成初步成果。2021年10月18日，省自然资源厅下发《湖南省农用地定级与基准地价评估技术规范》（湘自资办发〔2021〕124号），技术单位对市本级农用地基准地价进行了调整，市自然资源和规划局就调整后的成果再次征求了相关单位意见，并通过专家评审，经2022年市人民政府第四次常务会议讨论通过，形成了益阳市市本级农用地基准地价评估成果。

四、农用地基准地价技术路线及主要内容

1.技术路线

总体遵循“以土地定级（或根据影响地价的土地条件和因素划分均质地域）为基础，利用土地收益或市场地价资料评估基准地价”的技术思路，在成果体系上突出理论性、规范性与实用性、可操作性的统一，在技术手段上注重运用现代信息技术辅助定级估价。

2.农用地定级

对耕地、园地、林地以地块图斑为定级单元，采用因素法进行分类定级。首先结合收集的资料及实地调查，确定各地类定级因素因子体系，采用特尔菲法确定因素因子权重；计算各定级单元定级指数；根据综合分值采用总分数轴法对各地类级别进行初步划分；通过征求相关单位意见进行检验、调整，得到最终的定级成果（耕地、园地、林地均划分了三个级别）。

3.农用地估价

根据农用地流转、收集的基础资料情况，采用样地地价平均法、定级指数模型法评估基准地价，即在农用地定级基础上，用投入产出样点资料和市场交易样地资料评估基准地价，并通过定级指数及样点地价资料建立地价测算模型进行测算，最终得农用地基准地价。其中，水田承包经营权（30年）最高为15341元/亩，最低9431元/亩，经营权（1年期）最高为780元/亩，最低480元/亩；旱地承包经营权（30年）最高为11569元/亩，最低6916元/亩，经营权（1年期）最高为580元/亩，最低347元/亩；园地承包经营权（30年）最高为9338元/亩，最低5995元/亩，林地承包经营权（70年）最高为7676元/亩，最低5264元/亩。

4.宗地地价修正体系的编制

根据各不同区域的实际情况，分别建立耕地、园地、林地宗地地价修正体系。

5.其它情况说明

针对农村道路和沟渠，一般而言单独流转无收益，不具有定级意义，故不对其进行定级与估价；设施农用地、坑塘水面则参照收益相近地类的级别及价格体系。

五、成果应用

1.在农用地流转中的应用

农用地定级估价成果可以为农用地流转提供技术保障，使农民以出租、转包等形式流转土地承包经营权时有据可依、有价可参，通过合理的农地流转价格，把土地集中到种田大户，产生规模效益，实现双赢。

2．在土地综合整治中的应用

农用地基准地价成果可在土地综合整治规划编制、土地综合整治项目耕地质量评价和土地综合整治效益分析以及土地综合整治项目规范化管理等方面应用。比如，通过对农用地基准地价成果中级别和基准地价等信息的分析，可以合理确定土地综合整治重点区域、区域土地综合整治潜力以及应采取的措施等，有利于提高土地综合整治规划编制的科学性。通过比较分析土地综合整治前后项目区土地的等级和价格，可以对土地综合整治前后土地质量和效益变化做出定量分析，有利于提高土地综合整治项目的经济效益。

3.在全民所有自然资源资产清查中的应用

根据《全民所有自然资源资产清查试点技术指南》，对于有政府公示价格体系的自然资源，利用各类自然资源资产基准价、标定价等估算资产价值的，原则上采用基准价。农用地作为全民所有土地资源的重要一类，利用其基准地价成果可为全民所有自然资源资产清查工作提供强有力的保障。