一、标定地价名词解释

标定定义：政府为管理需要确定的，标准宗地在现状开发利用、正常市场条件、法定最高使用年期或政策规定年期下，某一估价期日的土地权利价格。

二、标定地价制定的必要性

一是国家层面对地价管理工作的日益重视，地方政府在管理工作中的迫切需求，都需进一步加快与完善现有公示地价体系建设（公示地价包含城镇基准地价、集体建设用地基准地价、农用地基准地价及标定地价）。二是实现对全市(市本级)地价的全面了解和科学调控，使全市(市本级)地价处于合理水平，促进地产市场的有序发展，为国家加强土地资产和土地市场管理以及公众了解土地市场信息提供依据。三是大量小面积个人办理划拨土地使用权转出让宗地地价评估高效化、快捷化的需要。

三、标定地价工作开展概况

益阳市自然资源和规划局高度重视，科学规划、统筹安排、合理调度。2020年6月通过公开招投标程序确定技术承担单位,全面启动了益阳市本级城区标定地价工作。技术单位并严格依据技术规程和工作流程，先后经过外业调查、技术成果的编制、征求局内及各单位部门意见、召开听证会等多个环节，历时1年之余，现已全面完成。

四、标定地价技术路线及主要内容

1.技术路线

在综合分析益阳市土地利用现状、城市建设、土地市场等情况下，确定城区的商服、住宅及工矿仓储用地标定地价评估范围。采用多因素综合评价法划分评价单元（标定区域），结合益阳市城区基准地价更新成果以及城市地价动态监测成果，分别划分商服、住宅及工矿仓储用地标定地价评估标定区域（均质地域），在此基础上合理布设标准宗地，并利用市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法评估标准宗地地价，最后编制宗地地价修正体系。

2.标定地价公示范围的划定

标定地价公示范围划定是标定地价评估的前提和基础，按照益阳市土地利用总体规划与益阳市城市总体规划，并结合益阳市城区基准地价更新工作范围，综合确定本次益阳市城区标定地价评估工作范围，

3.标定区域的划分

根据标定区域划分的原则及要求划分标定区域。商服用地共划分29个标定区域，其中中心城区26个，东部片区3个；住宅用地共划分31个标定区域，其中中心城区29个，东部片区2个；工矿仓储用地共划分10个标定区域，其中中心城区9个，东部片区1个。

4.标准宗地的布设及选取

在标定区划定的基础上，按照标准宗地的布设要求以及选取方法，针对商、住、工三大土地用途分别选取出该标定区域内具有代表性的标准宗地（每个标定区域有且只有一宗标准宗地）。

5.标准宗地地价的评估

在标准宗地地价内涵设定的基础上，根据《城镇土地估价规程》要求结合益阳市土地市场的实际情况，对标准宗地进行价格评估，最终确定标准宗地价格水平。

6.标准宗地地价修正体系的建立

选择商服用地、住宅用地和工矿仓储用地的影响因素及权重来建立标准宗地地价修正体系。

五、成果应用

1.日常土地管理工作中的运用

标定地价作为公示地价，可运用在日常土地管理工作中。如作为政府出让土地使用权时确定出让底价的参考依据、企业清产核资和股份制企业中土地资产作价的标准、划拨土地使用权转让时，确定补交土地出让金的标准、优先购买权的衡量标准及衡量土地使用权转移价格是否正常的标准等。

2.支撑税费改革

在国有土地二级市场转让中，为避免非正常交易导致土地增值收益流失，可以使用标定地价作为价格参考；在房地产持有环节税费征收中，标定地价可为房地产持有环节税费征收提供参考，可将标定地价作为税费核定依据。

3.指导自然资源资产核算

公示标定地价作为衡量土地资产价值的更为精准、可靠的参照，应用于土地自然资源资产核算，为自然资源资产负债表的科学编制打开局面，维护所有者权益。