一、集体建设用地基准地价名词解释

集体建设用地基准地价定义：对平均开发利用条件下，不同级别或不同均值地域的集体建设用地，按商服、住宅、工矿仓储、公共管理与公共服务等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日设定年期内土地权利的区域平均价格。

二、集体建设用地基准地价编制的必要性

一是国家层面对地价管理工作的日益重视，地方政府在管理工作中的迫切需求，都需进一步加快与完善现有公示地价体系建设（公示地价包含城镇基准地价、集体建设用地基准地价、农用地基准地价及标定地价）。二是开展集体建设用地基准地价制定，促进打开农村集体建设用地市场。三是在集体建设用地交易活动中涉及土地价格时，为交际双方提供价格依据。

三、集体建设用地基准地价工作开展概况

益阳市自然资源和规划局高度重视，科学规划、统筹安排、合理调度。2020年6月通过公开招投标程序确定技术承担单位,全面启动了益阳市本级集体建设用地基准地价工作。技术单位严格依据技术规程和工作流程，先后经过外业调查、技术成果的编制、征求局内及各单位部门意见、召开听证会等多个环节，历时1年之余，全面完成集体建设用地基准地价编制。

四、集体建设用地基准地价技术路线及主要内容

1.技术路线

本次集体建设用地基准地价的技术路线为：“先综合定级，再分类评估价格”，即在深入分析益阳市本级集体建设用地的性质和功能特点，综合考虑集体建设用地地价影响因素、地价内涵、地价构成等基础上，采用“以多因素综合评定法为主，以市场资料分析法等进行验证”的技术途径进行土地综合定级，同时参考市场价格等因素评估农村集体建设用地基准地价，建立益阳市本级集体建设用地基准地价体系。

2.土地定级

本次定级范围为益阳市本级辖区所有土地面积扣除所有国有土地和城镇基准地价范围内的集体土地，面积1293.79平方公里，评估范围内集体建设用地总面积157.52平方公里。评估范围内集体建设用地按商服用地、宅基地、工业用地和公共管理与公共服务用地进行综合定级，共划分了三个级别。

3.土地估价

本次集体建设基准地价成果在定级成果的基础上，分别对商服用地、宅基地、工矿仓储及公服用地的级别基准地价进行了评估。其中，商服用地最高地面价536元/平方，最低418元/平方；宅基地最高地面价430元/平方，最低366元/平方；工矿仓储用地最高地面价282元/平方，最低242元/平方，公服I最高地面价376元/平方，最低326元/平方，公服II最高地面价290元/平方，最低248元/平方。总体上益阳市本级集体建设用地基准地价与益阳市中心城区城镇基准地价在空间上完全对接，价格上相互衔接，实现了价格平衡，符合益阳市客观实际。

4.宗地地价修正体系的编制

根据各不同区域的实际情况，分别建立商服用地、宅基地、工矿仓储及公服用地宗地地价修正体系。

五、成果应用

1.强化市政府对土地市场的宏观调控，促进土地资源合理配置。集体建设用地基准地价作为城乡地价体系的重要组成部分，是指导土地利用、宏观调控的重要手段，有利于为政府制定集体建设用地管理措施提供依据，为国家加强城乡土地市场管理、实现土地资源合理配置创造条件。

2.为集体建设用地流转提供价值参考。目前益阳市本级农村集体土地与城镇国有土地相比，暂时还不能做到“同地、同权、同价”，但从长远看，集体建设用地由于取得成本较低于国有，位置选择余地大，部分集体土地区位条件比较优越，因此集体经营性建设用地有较大的市场需求，且集体经营性建设用地的入市也将对国有土地市场带来较大的冲击。政府制定集体建设用地基准地价，统筹考虑集体建设用地价格水平，能更好地指导和规范集体经营性建设用地入市流转，为集体商服用地和集体工业用地出让、出租提供参考基础。

3.为宅基地制度改革提供依据及参考

针对农村地区普遍存在的“一户多宅”“闲置宅基地”“超标准占用”等历史遗留问题，各地探索盘活利用闲置宅基地和农房、增加农民财产性收入的办法，无论是有偿使用制度、有偿退出机制、鼓励宅基地流转或征收宅基地使用税，都涉及对宅基地使用权价值的评估，此次集体建设用地基准地价体系的建立，将为宅基地制度改革提供依据和参考。