益政发〔2016〕20号

 

益阳市人民政府

关于印发《益阳市商品房预售资金

监管办法》的通知

 

各区县（市）人民政府，益阳高新区管委会，大通湖区管委会，市直各单位：

《益阳市商品房预售资金监管办法》已经市人民政府第64次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。

 

 

益阳市人民政府

2016年11月4日

 

益阳市商品房预售资金监管办法

 

第一章  总    则

 

第一条  为完善商品房预售管理制度，加强商品房预售资金的监督管理，维护预售商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）等规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条  在本市城市规划区范围内、经市级房地产主管部门颁发预售许可证的商品房开发项目，其商品房预售资金的监督管理，适用本办法。

第三条  本办法所称预售人，是指预售商品房的房地产开发企业。

本办法所称预购人，是指购买预售商品房的单位和个人。

本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业将其开发的商品房在办理预售许可证后至竣工验收备案前出售，由预购人按合同约定向预售人支付的购房款（包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等）。

本办法所称监管银行（即开户银行），是指与预售人签订商品房预售资金监管协议的银行。

本办法所称商品房预售资金专用存款账户，是指预售人在监管银行设立的专门用于缴存商品房预售资金的账户。

第四条  市级房地产主管部门负责监管本市城市规划区商品房预售资金，具体履行以下职责：

（一）负责组织实施商品房预售资金监管工作；

（二）负责益阳市商品房预售资金监管协议（以下简称监管协议）的备案工作；

（三）受理商品房预售资金收缴使用中违法违规行为的投诉；

（四）在监管银行的配合下，核实预售人在预售资金收支中的异常情形。

第五条  监管银行应当根据本办法的规定，与市级房地产主管部门密切配合，共同做好商品房预售资金监管工作。主要负责：

（一）按照监管协议监督商品房预售资金；

（二）协助市级房地产主管部门监督商品房预售资金的收缴使用；

（三）负责按照统一标准建立商品房预售资金的收入、支出台账，加强日常管理；

（四）负责做好商品房预售资金收入、支出、使用情况的月报表工作。

 

第二章  一般规定

 

第六条  预售人在申请商品房预售许可证前，可委托一至三家商业银行作为监管银行，设立商品房预售资金专用存款账户。

商品房开发项目由一家商业银行贷款、提供按揭的，该银行即为监管银行；商品房开发项目由一家以上商业银行贷款、提供按揭的，监管银行由预售人与各相关商业银行共同商定，确定相应的商业银行作为监管银行；如预售人没有项目贷款，则可自行委托商业银行作为监管银行。

确定监管银行后，预售人与监管银行应及时签订监管协议，并报市级房地产主管部门备案。

第七条  同一预售人取得多个商品房预售许可证的，应当根据每个商品房预售许可证的范围分别设立商品房预售资金专用存款账户。

商品房开发项目竣工验收合格后，在完成首次登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件之前，该项目商品房预售资金专用存款账户不得变更。

第八条  预售资金应当全部存入商品房预售资金专用存款账户，对其中用于工程建设的资金实行重点监管，保障预售资金优先用于工程建设。

市级房地产主管部门要根据预售人申报的项目工程建设费用，参照我市建设项目综合造价情况、项目的交付使用条件以及预售人的信用等级等因素，核定需重点监管的工程建设费用（以下简称重点监管额度）。

工程建设费用是指预售项目所需的建筑安装、材料设备、配套建设和代征代建等相关建设费用。

专用存款账户的预售资金数额超过重点监管额度后，预售人可以向监管银行申请将超出部分转出，优先用于工程建设。

第九条  预售人在申请办理商品房预售许可时，应当在预售方案中明确商品房预售资金监管的以下事项：

（一）商品房预售资金监管协议书；

（二）监管银行预发放的资金账户账号；

（三）监管项目的工程形象进度表；

（四）监管项目各阶段的资金使用计划；

（五）其他需要明确的事项。

第十条  预售人应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划，合理确定用款额度。

完成首次登记并达到购房人可单方办理转移登记环节前，商品房预售资金专用存款账户中的资金不得低于重点监管额度的20%。

第十一条  签订监管协议的各方应严格遵守协议规定。预售人应当确保预售资金用于本办法第十五条所规定之用途。市级房地产主管部门负责根据监管协议进行监管，按照工程建设进度核拨预售资金。监管银行根据监管协议拨付预售资金，于每月10日前将商品房预售资金专用存款账户的上月资金收支情况形成报表送市级房地产主管部门。市级房地产主管部门根据工作需要，不定期核对商品房预售资金专用存款账户的收支情况，监管银行应当积极配合。

 

第三章  收取拨付管理

 

第十二条  预购人与预售人签订商品房买卖合同后，预购人应按合同约定的付款时间，直接将预售资金存入相应的商品房预售资金专用存款账户，预售人不得自行收存。预售人凭商品房预售资金专用存款账户缴款回单，为预购人开具付款凭证。预购人按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款由贷款银行直接划入预售人提供的商品房预售资金专用存款账户。

第十三条  预购人在办理预购商品房抵押合同网签备案时，应当提供由贷款人（抵押权人）、借款人（抵押人）、预售人三方签订的预购商品房抵押贷款监管协议。

在发放预购商品房抵押贷款时，应当按照预购商品房抵押贷款监管协议的要求直接将该贷款划入监管银行的商品房预售资金专用存款账户。

第十四条  预售人与预购人解除购房合同的，预购人可持市级房地产主管部门出具的证明文件向监管银行申请退回相应购房款，监管银行应在2个工作日内拨付。

第十五条  商品房预售资金专款专用，不得挪作他用。商品房预售资金在保证整个项目建设竣工的资金条件下，用于以下用途：

（一）预售许可项目建设所需的建筑材料、设备购买；

（二）支付预售许可项目建设的工程进度款（包括民工工资、项目工程建设过程中的财务管理费用）；

（三）按照借款合同约定归还预售许可项目的银行贷款；

（四）支付法定税费；

（五）其他用于项目的合理支出。

第十六条  预售人使用商品房预售资金，应向市级房地产主管部门申请，填写商品房预售资金使用申请表，并提供相关证明材料。

第十七条  市级房地产主管部门在受理预售人预售资金使用申请后，对符合规定的，应在3个工作日内核发益阳市商品房预售资金监管使用核发表，交由监管银行办理商品房预售资金拨付手续。申请不符合规定的，应在3个工作日内书面通知预售人，并说明理由。

预售人在申请预售资金时，市级房地产主管部门应对前一笔已拨付的商品房预售资金使用情况进行核实，如发现预售人未按申请用途使用的，由市级房地产主管部门责令其改正；逾期未改正的，不予办理申请核发手续。

第十八条  有下列情形之一的，市级房地产主管部门应书面通知监管银行暂停拨付专用存款账户内的全部商品房预售资金，并启动应急措施，协调相关部门监督专用账户内资金的使用：

（一）预售人存在违法违规行为，导致工程停工的；

（二）预售项目存在严重质量问题的；

（三）预售项目未按期交付的；

（四）其他严重违反商品房预售资金监管规定的情形。

第十九条  预售项目完成首次登记并达到预购人可单方办理转移登记的条件，预售人可持市级房地产主管部门出具的相关证明文件向监管银行申请解除商品房预售资金监管，监管银行应按照监管协议的约定及时解除监管。

 

第四章  责任追究

 

第二十条  预售人有下列行为之一的，市级房地产主管部门应责令其限期整改：

（一）违反监管协议和本办法规定，自行收存商品房预售资金，或未全额将商品房预售资金纳入监管的；

（二）向预购人以集资、借款、会员费等形式变相预售商品房，逃避预售资金监管的；

（三）擅自截留、挪用预购人购房款的；

（四）未按商品房项目建设用款计划使用商品房预售资金的。

整改期间停止商品房预售合同备案和预售资金拨付使用。情节严重的，市级房地产主管部门依据《城市商品房预售管理办法》（建设部第131号令）的相关规定对预售人予以处罚。同时，将预售人违规行为记入房地产行业信用信息系统。

第二十一条  监管银行没有履行监管协议约定，使预售人的商品房预售资金专用存款账户内的资金被挪作他用的，由金融管理部门依法处理。由于监管银行没有履行监管协议约定，使预售资金挪作他用导致项目无法竣工的，除承担相应的法律责任外，三年内不得在本市城市规划区承担商品房预售资金监管业务。

第二十二条　为预售人申请使用预售资金提供虚假证明材料的，应当依法承担相应的法律责任，并由相关部门将其行为记入诚信记录。

第二十三条  市级房地产主管部门及其工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由相关部门依法依纪处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

 

第五章  附    则

 

第二十四条  各区县（市）的商品房预售资金监管参照本办法执行。

第二十五条　市级房地产主管部门可根据本办法制定实施细则。

第二十六条  本办法自2017年1月1日起施行。